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Sie besitzen eine Wohnung in Kornwestheim und überlegen, sie zu verkaufen. Vielleicht ist es ein Erbfall, vielleicht hat sich Ihre Lebenssituation verändert, vielleicht wollen Sie das Kapital freisetzen. Was auch immer der Anlass ist: Die meisten Eigentümer stehen zum ersten Mal vor diesem Prozess – und damit vor einer Reihe von Entscheidungen, bei denen tausende Euro auf dem Spiel stehen, ohne dass das sofort sichtbar ist.
Dieser Artikel führt Sie durch jeden Schritt des Verkaufsprozesses und benennt an jeder Station den einen Fehler, der dort am häufigsten Geld kostet.
Viele Eigentümer unterschätzen den Dokumentenaufwand. Wer erst beim ersten Kaufinteressenten anfängt, die Unterlagen zusammenzusuchen, verliert mehrere Wochen – und manchmal den Käufer.
Der teure Fehler an dieser Station: Kein gültiger Energieausweis. Nach § 108 GEG droht eine Geldbuße von bis zu 15.000 Euro. Häufiger als die Strafe ist der praktische Schaden: Ohne Energieausweis kann ein Kaufvertrag beim Notar nicht beurkundet werden – der Termin platzt.
Stand: Oktober 2026. Aktueller Gesetzestext: GEG auf gesetze-im-internet.de. Dieser Abschnitt gibt eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Ein Objekt ist wert, was ein informierter Käufer bereit ist zu zahlen – nicht mehr und nicht weniger. Diese Aussage klingt banal, hat aber eine praktische Konsequenz: Der richtige Preis entsteht durch Marktkenntnis, nicht durch Wunschdenken oder durch die eigene Erinnerung an den Kaufpreis vor zwanzig Jahren.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ludwigsburg veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Marktberichte. Diese sind die belastbarste öffentliche Grundlage für eine erste Einschätzung und werden auf dem zentralen Bodenrichtwertportal Baden-Württemberg veröffentlicht: gutachterausschuss-bw.de.
Kornwestheim liegt im Einzugsbereich der S-Bahn (Linien S4 und S5 Richtung Stuttgart) und gehört zur Metropolregion Stuttgart – Faktoren, die die Nachfrage strukturell stützen. Innerhalb der Stadt gibt es jedoch erhebliche Wertunterschiede je nach Lage, Baujahr und Zustand des Gebäudes.
Für eine Bewertung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – die das anerkannte Verfahren vorschreibt – werden vergleichbare Transaktionen (Vergleichswertverfahren), der Ertrag bei vermieteten Objekten (Ertragswertverfahren) oder die Herstellungskosten (Sachwertverfahren) herangezogen. Welches Verfahren angemessen ist, hängt vom Objekt ab.
Der teure Fehler an dieser Station: Den Preis zu hoch ansetzen, weil der emotionale Wert oder vergangene Renovierungskosten eingepreist werden. Ein Objekt, das über Wochen auf den Portalen steht und sichtbar im Preis fällt, verliert an Verhandlungsmacht. Käufer fragen sich: Was ist falsch daran? Der Abschlag, den man am Ende akzeptieren muss, ist oft größer als der Aufschlag, den man sich zu Beginn erhofft hatte.
Es gibt keine Formel für den richtigen Angebotspreis, aber es gibt eine klare Logik: Der Preis muss im Marktbereich liegen, um ernsthafte Käufer anzuziehen, und er muss Verhandlungsspielraum enthalten, ohne den tatsächlichen Marktwert deutlich zu überschreiten.
Der teure Fehler an dieser Station: Den Preis nach eigener Einschätzung oder nach Portalvorschlägen festlegen, ohne aktuelle Vergleichstransaktionen aus dem Markt einzubeziehen. Was auf Portalen inseriert ist, ist noch nicht verkauft – Angebotspreise und Transaktionspreise können erheblich voneinander abweichen.
Das Exposé ist die erste Begegnung der meisten Interessenten mit der Immobilie. Fehler im Exposé filtern die falschen Interessenten ein – und die richtigen aus.
Der teure Fehler an dieser Station: Eine falsche Wohnflächenangabe. Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass die tatsächliche Fläche deutlich geringer ist, können Käufer den Kaufpreis mindern. Selbst wenn kein Rechtsstreit folgt, endet die Verhandlung sobald die Diskrepanz auffällt zuverlässig mit einem Abschlag.
Besichtigungen kosten Zeit. Eine Stunde pro Termin, An- und Abreise, Vorbereitung der Wohnung – das summiert sich schnell auf Tage. Wer jeden Anfragenden einlädt, ohne zu qualifizieren, ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist, verschwendet diese Zeit und gibt gleichzeitig bereitwillig Einblick in seine Immobilie.
Der teure Fehler an dieser Station: Besichtigungen ohne Rücksicht auf die Finanzierungsfähigkeit. Interessenten, die keine Finanzierung bekommen, verzögern den Prozess um Wochen oder Monate – in dieser Zeit läuft die Immobilie weiter, ohne unter Vertrag zu sein, und verliert bei Wiederbesichtigung an Frische.
Wer mehrere qualifizierte Kaufinteressenten hat, verhandelt in einer anderen Position als wer nur einen hat. Das ist die wichtigste Einflussgröße für das Verhandlungsergebnis – und sie entsteht in den vorherigen Schritten, nicht beim Verhandlungsgespräch selbst.
Was typischerweise Gegenstand von Verhandlungen ist:
Der teure Fehler an dieser Station: Das erste Angebot annehmen, ohne zu wissen, ob weitere Interessenten kommen. Ernsthaft kaufwillige Käufer kaufen auch nach zwei Tagen noch – ein kurzer Puffer, um weitere Interessenten zu hören, kostet nichts und kann viel bringen.
Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das ist nicht verhandelbar und auch nicht umgehbar. Der Notar wird in Deutschland traditionell vom Käufer ausgewählt und von ihm bezahlt – der Verkäufer zahlt in der Regel nichts für den Notar, trägt aber das Risiko eines Vertrags, den er nicht sorgfältig gelesen hat.
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen einschließlich Grundbucheintragung in der Regel rund 1,5 % des Kaufpreises. Diese trägt der Käufer.
Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 % des Kaufpreises (Steuersatz nach § 11 GrEStG, für Baden-Württemberg seit 2011 gültig). Auch diese zahlt der Käufer.
Stand: Oktober 2026. Steuer- und Kostensätze können sich ändern; rechtsverbindliche Auskunft erteilt der beurkundende Notar. Dieser Abschnitt gibt eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Der teure Fehler an dieser Station: Den Vertragsentwurf erst beim Notartermin zum ersten Mal zu lesen. Der Notar übersendet den Entwurf üblicherweise mindestens zwei Wochen vorher. Diese Zeit ist dafür da, Fragen zu stellen und Unklarheiten zu klären – nicht, um ihn im Termin zu überfliegen.
Viele Verkäufer denken beim Ertrag zuerst ans Brutto. Drei Positionen können den Nettoerlös erheblich reduzieren und müssen vor der Entscheidung zum Verkauf bekannt sein.
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, die sich nicht länger als zehn Jahre im Eigentum befunden hat, sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig – zum persönlichen Einkommensteuersatz. Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst bewohnt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist wird tagesgenau berechnet – ein Tag zu früh ist ein Jahr zu früh.
Stand: Oktober 2026. Dieser Abschnitt gibt eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihren Einzelfall ist ein Steuerberater zuständig.
Wer die Immobilie noch mit einem laufenden Kredit finanziert, muss die Bank für den entgangenen Zins entschädigen, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Diese Summe kann je nach Restlaufzeit und Zinssatz erheblich sein. Sie muss vor der Entscheidung zum Verkauf bei der Bank erfragt werden – nicht danach.
Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gilt bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision (§§ 656a–656d BGB). Beauftragt der Verkäufer einen Makler, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage zu gleichen Teilen.
Stand: Oktober 2026.
Der teure Fehler an dieser Station: Den Spekulationssteueraspekt nicht rechtzeitig zu prüfen. Wer ein Jahr vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, zahlt unter Umständen einen erheblichen Betrag – ein Jahr Geduld hätte genügt. Das lässt sich nur prüfen, wenn man es rechtzeitig fragt.
Die Übergabe ist das Ende des Verkaufsprozesses und der Punkt, an dem nachträgliche Streitigkeiten entstehen, wenn sie nicht sorgfältig dokumentiert wird. Eine korrekte Übergabe schützt beide Seiten.
Der teure Fehler an dieser Station: Keine schriftliche Dokumentation des Zustands bei Übergabe. Ohne Protokoll lässt sich im Nachhinein nicht beweisen, in welchem Zustand sich die Immobilie bei Übergabe befand. Das ist die Grundlage für nahezu jeden Streit, der nach dem Verkauf entsteht.
Kornwestheim ist keine Großstadt – und das ist für den Verkauf ein Vorteil. Der Markt ist überschaubar, die Nachfrage aus dem Stuttgarter Raum konstant, und viele Käufer suchen hier gezielt: wegen der S-Bahn-Anbindung, wegen der Infrastruktur, wegen der Schulen. Die Zielgruppe ist definierbar, und ein Exposé, das diese Zielgruppe konkret anspricht, kommt an.
Gleichzeitig ist der Markt kleiner, was bedeutet: Es gibt weniger Vergleichstransaktionen als in Stuttgart, und eine falsche Preissetzung fällt schneller auf. Wer in Kornwestheim deutlich über dem Marktpreis inseriert, erscheint als Ausreißer – und Ausreißer bleiben liegen. Die regionalen Marktdaten des Gutachterausschusses für den Landkreis Ludwigsburg bilden die verlässlichste öffentliche Grundlage: gutachterausschuss-bw.de.
Weitere Artikel rund um den Immobilienverkauf finden Sie in unserem Blog.
Ein Verkauf, der gut vorbereitet ist, ist kein langer Verkauf – er ist ein sicherer. Die Unterlagen liegen vor, der Preis ist begründet, das Exposé zieht die richtigen Interessenten an, beim Notar gibt es keine Überraschungen, und die Übergabe ist dokumentiert.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Wohnung in Kornwestheim heute wert ist und wie ein Verkauf konkret aussehen würde, füllen Sie das Formular auf dieser Seite aus. Wir melden uns zeitnah zurück – ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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