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Wer in Kornwestheim eine Wohnung verkauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Was dabei leicht übersehen wird: Zwischen dem Kaufpreis und dem Betrag, der tatsächlich auf dem Konto ankommt, liegen Kosten, die teils erheblich sind – und die sich teilweise erst im Prozess zeigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung etwa taucht nirgendwo im Grundbuch auf und entsteht erst, wenn man den Kreditvertrag kündigt. Wer diesen Artikel sucht, hat oft gerade die erste Zahl von der Bank bekommen und sucht nach Orientierung.
Im Folgenden gehen wir alle Kostenpositionen durch, die auf Verkäuferseite entstehen können – mit ihrer gesetzlichen Grundlage, ihrer typischen Größenordnung und dem Moment im Ablauf, an dem sie sichtbar werden.
Nach § 448 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags sowie der Eintragung ins Grundbuch. Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer leer ausgeht. Typische Kostenpositionen auf Verkäuferseite sind:
Nicht alle entstehen in jedem Verkauf. Aber die meisten kommen in der Praxis vor – und wer sie nicht kennt, plant seinen Nettoerlös falsch.
Seit dem 23. Dezember 2020 darf die Maklerprovision beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nicht mehr vollständig auf den Käufer übertragen werden. Wer als Verkäufer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst tragen. Das ergibt sich aus § 656c BGB.
In Baden-Württemberg hat sich eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises eingebürgert, aufgeteilt auf je 3,57 % für Verkäufer und Käufer (inklusive Mehrwertsteuer). Der Satz ist verhandelbar; eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht.
Ein Makler ist keine Pflicht. Wer seine Wohnung in Kornwestheim privat verkauft, spart die Provision – übernimmt aber selbst die Vermarktung, die Koordination der Besichtigungen, die Preisverhandlung und die Vorbereitung aller Unterlagen. Was die richtige Entscheidung ist, hängt vom Einzelfall ab: Marktkenntnisse, Zeitaufwand und Verhandlungssicherheit spielen eine Rolle.
Hinweis: Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist der Posten, der Verkäufer am häufigsten unvorbereitet trifft. Sie entsteht, wenn ein laufendes Bankdarlehen vor dem Ende der Zinsbindung abgelöst wird – was beim Immobilienverkauf fast immer der Fall ist.
Das Recht, das Darlehen beim Verkauf der Immobilie vorzeitig zu kündigen, ergibt sich aus § 490 Abs. 2 BGB: Ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung – und der Verkauf der belasteten Immobilie ist ein solches – berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Das Recht zur Kündigung beseitigt aber nicht den Anspruch der Bank auf Schadensersatz für die entgangenen Zinsen.
Die Bank berechnet diesen Zinsschaden nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode oder der Aktiv-Aktiv-Methode. Vereinfacht gilt: Je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung und je größer der Unterschied zwischen dem vertraglich festgelegten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins, desto höher fällt die VFE aus.
In einem Zinsumfeld, das sich schnell verändert hat, kann das erhebliche Beträge ausmachen. Wer ein Darlehen mit niedrigem Festzins noch mehrere Jahre vor sich hat, zahlt einen entsprechend hohen Zinsschaden – weil die Bank das Geld nicht mehr gleich gut neu anlegen kann. Wer dagegen einen Vertrag mit höherem Zinssatz aus den Jahren ab 2022 auflöst, zahlt oft kaum VFE, weil der aktuelle Marktzins in ähnlicher Größenordnung liegt.
Fordern Sie die VFE-Berechnung bei Ihrer Bank an, bevor Sie einen Kaufpreis festlegen. Die Berechnung ist kostenlos, und seriöse Banken liefern sie auf Anfrage. Prüfen Sie dabei:
Wenn die VFE die Wirtschaftlichkeit des Verkaufs belastet, gibt es manchmal Alternativen: Das Darlehen kann auf ein neues Objekt übertragen werden (sogenannter Schuldnerauswechsel) – das setzt die Zustimmung der Bank voraus. Oder der Verkaufstermin wird auf das Ende der Zinsbindung gelegt, falls das zeitlich möglich ist.
Hinweis: Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist einzelfallabhängig. Diese Erläuterung dient der Orientierung und ersetzt keine Finanz- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt eingetragen, bis sie aktiv gelöscht wird – auch nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Der Käufer wird in aller Regel auf einer lastenfreien Übergabe bestehen, also auf einer Wohnung ohne eingetragene Grundpfandrechte.
Die Löschung einer Grundschuld verursacht auf Verkäuferseite Notargebühren und Gebühren des Grundbuchamts. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden auf den eingetragenen Betrag berechnet – nicht auf die tatsächliche Restschuld.
Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, sobald das Darlehen vollständig abgelöst ist. Zwischen der Ablösung und der Grundbuchlöschung vergehen in der Regel mehrere Wochen. Das muss bei der Kaufvertragsgestaltung berücksichtigt werden – planen Sie diesen Zeitpuffer ein.
Wer eine Wohnung inseriert, muss bereits im Inserat die wichtigsten Energiekennwerte nennen – und spätestens bei der Besichtigung den vollständigen Energieausweis vorlegen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Der Ausweis muss unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst auf Nachfrage.
Für eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der Energieausweis meist Sache der Hausverwaltung oder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Prüfen Sie, ob für Ihr Gebäude ein aktueller Ausweis vorliegt – die Gültigkeit beträgt zehn Jahre. Fehlt er oder ist er abgelaufen, müssen Sie ihn auf eigene Kosten beauftragen. Ausgestellt werden darf er nur von Personen mit entsprechender Qualifikation nach GEG. Wer bei einer Besichtigung keinen Energieausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld – und verliert erfahrungsgemäß das Vertrauen informierter Käufer.
Ein Käufer – und vor allem dessen finanzierende Bank – fordert eine Reihe von Dokumenten an, bevor eine Finanzierungszusage erteilt wird. Das Beschaffen dieser Unterlagen ist Aufgabe des Verkäufers; wer sie nicht rechtzeitig hat, verliert Zeit und manchmal auch den Käufer. Für eine Eigentumswohnung gehören dazu typischerweise:
Die Hausverwaltung stellt die meisten WEG-Unterlagen gegen eine Gebühr aus. Planen Sie zwei bis vier Wochen ein – Hausverwaltungen sind erfahrungsgemäß nicht immer sofort erreichbar.
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer fällig werden – umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet. Die Grundlage ist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Ausgenommen sind Wohnungen, die im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Der relevante Gewinn ist der Unterschied zwischen dem damaligen Anschaffungspreis (inklusive Nebenkosten) und dem heutigen Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten). Das Ergebnis wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Ob Spekulationssteuer anfällt und in welcher Höhe, hängt von der persönlichen Steuersituation ab. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einem Steuerberater klären – nicht danach. Ein falsches Ergebnis beeinflusst sonst die gesamte Kaufpreiskalkulation.
Hinweis: Diese Angaben dienen der steuerlichen Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.
Manche Verkäufer investieren vor dem Verkauf in Renovierungen, um den Kaufpreis zu steigern. Das kann sich lohnen – muss es aber nicht. Die Faustregel: Schönheitsreparaturen wie Streichen und neue Bodenbeläge kommen beim Käufer an, weil sie sofort sichtbar sind. Strukturelle Maßnahmen an Bad oder Heizung amortisieren sich selten, weil der Käufer eigene Vorstellungen hat und die Kosten nicht 1:1 in den Preis eingepreist werden können.
Was auf jeden Fall erledigt werden muss: Offensichtliche Mängel, die bei einer Besichtigung sofort auffallen, senken den Preis mehr, als ihre Behebung kostet. Und Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind und nicht offenbart werden, können nach dem Verkauf zu Schadensersatzansprüchen führen. § 444 BGB schließt die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel aus einem vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss ausdrücklich aus.
Bevor Sie einen Angebotspreis festlegen, sollten Sie vier Positionen kennen:
Wer diese vier Positionen kennt und vom erwarteten Kaufpreis abzieht, hat eine realistische Nettoerlöserwartung. Daraus lässt sich ableiten, welchen Mindestpreis Sie erzielen müssen – und ob der Markt in Kornwestheim das aktuell hergibt. Eine Wohnung, die zu knapp kalkuliert ist, zwingt später zu Preiszugeständnissen, die sich mit mehr Vorbereitung hätten vermeiden lassen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Wenn Sie wissen möchten, welche Kosten in Ihrem konkreten Fall anfallen und was Ihre Wohnung am lokalen Markt realistisch einbringt, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir analysieren die Situation Ihrer Wohnung – ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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